Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit wird grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen, was zur Folge hat, dass Werbungskosten, wie z.B. Finanzierungsaufwendungen, Abschreibungen, Instandhaltungskosten und Grundbesitzabgaben abzugsfähig sind, auch wenn diese zu vorübergehenden Verlusten führen. Diese steuerlich günstige Situation gilt allerdings dann nicht, wenn die Vermietung nicht unter marktüblichen Preisen erfolgt. Häufig ist diese Konstellation bei der Vermietung an nahe Angehörige gegeben.

Nach der Änderung durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 gilt ab 2012 folgende Regelung:

–    Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, erfolgt generell und ohne Prüfung einer Totalüberschussprognose eine Aufteilung in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil und nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

–    Beträgt die vereinbarte Miete 66 % oder mehr im Vergleich zur ortsüblichen Miete, dann gilt die verbilligte Vermietung einer Wohnung ohne Totalüberschussprognose als vollentgeltlich und ein ungekürzter Werbungskostenabzug ist zugelassen.

Nach bisheriger Gesetzeslage war dann, wenn das vereinbarte Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Miete beträgt, die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Im Ergebnis konnten in diesem Fall Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden, soweit diese auf die entgeltliche Vermietung entfallen. Des Weiteren ließ die Finanzverwaltung bei einer vereinbarten Miete von weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der ortsüblichen Miete, den vollen Werbungskostenabzug nur dann zu, wenn anhand einer Totalüberschussprognose eine Einkünfteerzielungsabsicht nachgewiesen wurde.

Bei der Prüfung der Grenze ist von der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten) für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die Finanzverwaltung beanstandet es nicht, wenn der niedrigste Wert innerhalb der Mietpreisspanne angesetzt wird. Existiert kein Mietspiegel, kann vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung ausgegangen werden.

Hinweis I:
Wenn der Stpfl. auf der „sicheren Seite“ sein möchte, sollten sowohl die gesetzlichen Grenzen als auch die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte nicht nach unten „ausgereizt“ werden. Des Weiteren ist eine jährliche Überprüfung der vereinbarten Miete notwendig, da diese bei einem Anstieg der ortsüblichen Miete auch entsprechend angepasst werden muss.

Hinweis II:
Diese Änderung der Gesetzeslage kann sich sowohl positiv als auch negativ auswirken. Da die neue Rechtslage auch für alle bestehenden Mietverhältnisse gilt, sollte in jedem Fall geprüft werden, ob eine Anpassung der Miethöhe angezeigt ist. Handlungsbedarf ergibt sich einerseits bei Mietverträgen, bei denen die vereinbarte Miete zwischen 56 % und 66 % beträgt: In diesen Fällen kann eine Anhebung auf 66 % angezeigt sein. Andererseits kann bei Verträgen, bei denen die vereinbarte Miete 66 % übersteigt eine Herabsenkung auf 66 % der ortsüblichen Miete sinnvoll sein, da dieses Niveau ausreicht, um den vollen Werbungskostenabzug sicherzustellen.

Zukünftig sollte aus steuerlichen Gesichtspunkten die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen.

Beispiel I:
Sachverhalt: Vater V erwirbt eine voll fremdfinanzierte Wohnung, welche er – bei ansonsten fremdüblichen Konditionen – zu einer monatlichen Miete von 675 € an seine Tochter vermietet. Die marktübliche Miete beträgt 1 000 €. Die jährlichen Werbungskosten – vor allem Abschreibung und Zinsaufwand – betragen 20 000 €.

Lösung neue Rechtslage: Da die vereinbarte Miete 66 % der ortsüblichen Miete überschreitet, gilt die Vermietung ohne weiteren Nachweis als vollentgeltlich. Die jährlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betragen:

Einnahmen:    
– Miete: 12 × 675 € =    8 100 €
Werbungskosten    20 000 €
Einkünfte (Verlust)    – 11 900 €

Lösung bisherige Rechtslage: Da die Miete mehr als 56 %, aber weniger als 75 % der ortsübliche Miete beträgt, ist mittels Totalüberschussprognose die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Gelingt dies, so ergab sich das gleiche Ergebnis wie nach neuer Rechtslage. Gelingt der Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht nicht, was auf Grund der hohen Fremdfinanzierung wahrscheinlich ist, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt:

Einnahmen:    
– Miete: 12 × 675 € =    8 100 €
Werbungskosten    
– vereinbarte Miete zur Marktmiete:    
675 € zu 1 000 € entspricht 67,5 %    
Werbungskosten: 67,5 % × 20 000 € =    13 600 €
Einkünfte (Verlust)    – 5 400 €

Beispiel II:
Sachverhalt: Vater V erwirbt eine voll fremdfinanzierte Wohnung, welche er – bei ansonsten fremdüblichen Konditionen – zu einer monatlichen Miete von 650 € an seine Tochter vermietet. Die marktübliche Miete beträgt 1 000 €. Die jährlichen Werbungskosten – vor allem Abschreibung und Zinsaufwand – betragen 20 000 €.

Lösung neue Rechtslage: Da die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsübliche Miete ausmacht, gilt die Vermietung als teilentgeltlich. Die jährlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betragen:

Einnahmen:    
– Miete: 12 × 650 € =    7 800 €
Werbungskosten    
– vereinbarte Miete zur Marktmiete:    
650 € zu 1 000 € entspricht 65 %    
Werbungskosten: 65 % × 20 000 € =    13 000 €
Einkünfte (Verlust)    – 5 200 €

Der volle Werbungskostenabzug kann durch eine Anhebung der monatlichen Miete auf mindestens 660 € erreicht werden.
Lösung bisherige Rechtslage: Da die Miete mehr als 56 %, aber weniger als 75 % der ortsübliche Miete beträgt, ist mittels Totalüberschussprognose die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Gelingt dies, so galt das Mietverhältnis als vollentgeltlich und es konnten mithin die Werbungskosten in vollem Umfang geltend gemacht werden. Die jährlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betrugen:

Einnahmen:    
– Miete: 12 × 650 € =    7 800 €
Werbungskosten    20 000 €
Einkünfte (Verlust)    – 12 200 €

Gelang der Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht nicht, was auf Grund der hohen Fremdfinanzierung wahrscheinlich war, wurden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt und es ergab sich das gleiche Ergebnis wie nach neuer Rechtslage.